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房地产开发项目精装修工程造价管理研究

作者: 发布日期: 2019-02-08 16:09

本文讨论了成本控制在精细装饰工程中的重要性。结合公司精细装饰工程造价管理的实践,介绍了精装修工程造价管理的一般方法。、精装修标准企业成本管理方法。

关键词精装修工程造价管理建议

中国的房地产市场竞争激烈。外资企业、合资企业、国有企业、民营企业全面参与房地产市场竞争,房地产企业成本管理概念、的方法不同,但面对如此激烈的市场竞争,如何有效控制成本,提高经济效益是房地产企业关注的焦点,而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势。精装修成本管理是精装修项目管理的核心要素。房地产开发企业只在精品装修项目的管理中形成自己。竞争优势,合理的成本控制和快速的低成本扩张可以在竞争中占据优势。但是,必须完成精装修项目的成本管理。、全进程、全成本控制。

1精细装饰工程的成本控制质量

精装修工程的成本管理是指精装修工程项目的生产经营中的成本核算。、成本分析、成本修正、一系列科学管理行动的总称,如成本决策和成本控制。目的是充分调动和组织所有项目人员,在保证产品质量的前提下,科学合理地管理精细装饰工程生产经营过程的各个环节,努力实现最大化的生产效果。最低生产成本。由于精装修工程的成本占建安成本的30%至35%,而价格为、的10%-15%,精装修工程的成本对项目投资影响很大,对项目、质量、的装饰效果也有影响。 “一分钱一股”致力于“小钱做大事”,投入影响效果,特别是在精装修项目中控制成本,因此精装修工程的成本管理相当沉重项目。

公司高度重视精装修工程的成本管理,努力实现精装修工程的标准化,通过标准化实现成本节约。《关于标准化新成果发布的通知》于2009年12月16日发布,提出设计和装饰配件为大堂、走廊的、样板房,2009年12月8日,《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书(2009版)》公告明确表示铝合金窗口、栏杆等级配置, 杏耀娱乐平台2009年6月22日发布《展示样板房操作指导书》明显为样板房精装修设计、硬装、软装修施工标准,2009年9月7日发布的通知《展示样板房年度施工单位操作办法》,样板房的年建设单位明确公布。《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知已于2009年9月7日发布。细化项目可由集团购买,必须由集团购买。 2009年4月20日《关于加强2009年成本管理工作的通知》的发布提出严格执行四阶段成本目标并加强成本管理研究。从以上可以看出,精装修工程的成本管理在成本管理系统中起着非常重要的作用。2精装修工程造价管理的一般方法

精装修工程造价管理的一般方法设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本计量、工程招标、完工结算。

2.1设置精美装饰成本目标、指导精美装饰设计

在成本管理中,精细装饰工程具有与通用工程相同的属性。首先,设定成本目标,引导精装修设计,在成本目标范围内最大化精装修设计的价值,处理装饰效果的均匀性和成本。找到性能和成本的最佳比率来优化价值工程。突出显示装饰的亮点并设置设计单元的限制设计标准。

房地产开发项目精装修工程造价管理研究

2.2精细装修成本计算

装修成本计算基于精装修设计方案、的、施工图设计结果,不断测量精装修成本是否在成本目标范围内,并不断纠正精装修设计、合理选择应用材料,确保产品质量、等级在前提下,实现成本、具有相同的效果。

房地产开发项目精装修工程造价管理研究

2.3项目招标、完工结算

项目招标、完工结算是精细装饰项目过程管理的成本控制方法。在成本目标范围内,可以通过出价、出价来实现成本节省。

3基准企业精装修成本管理方法

3.1星河湾精装修成本管理办法

3.1.1材料A主要用于

星河湾精装修项目有许多样板房。主要风格是欧洲新古典主义风格。它由台湾设计师邱德光代表。材料主要是石头。视觉冲击力强,材料精美,进口石材和马赛克大量使用。更多采用图案,新颖风格、精装修奢华,高料堆放水平,精装细节和优良品质,是房地产装饰工程的标杆。然而,星河湾项目的主要材料是、木饰面,由装饰单位提供,大小为、。它由开发商自己的材料工厂提供。所生产的产品在市场上是独一无二的,因此星河湾项目的装修风格不仅可以复制外界,还可以节省成本、以保证质量。

3.1.2战略建设单位

由于施工时间高达、,星河湾的精美装修非常困难。施工过程和现场管理非常高。因此,精装修施工单位基本上是战略协议单位。根据协议,精装修施工单位固定费率为、,类似宝庆。工作方法是精细装饰工程的合同。战略建设单位不仅保证质量,而且成本合理。、是可控的。

3.2绿城精装修成本管理办法

3.2.1类似于、装修风格的、主要城市复制绿城精装修工程和精河湾精装修工程也注重、园林工程的精美装修,绿城精装工程室外装修、室内公寓、精装修风格相似,室内装修是美国的组合新古典主义和现代技术。风格由bld设计办公室代表。室内空间交通流线型设计合理,、紧凑;石材适度使用,不超过三种颜色,注意石材表面纹理的处理;木饰面适当用于改善稳定感和温暖感。感。绿城精装修项目已被各大城市复制,并且主要材料集团已购买,不仅房屋类型得到了广泛认可。、装修保证质量、缩短了项目开发周期,节省了大量成本,从而使一批忠实客户跟随各大城市。

3.2.2自有装修施工单位

绿城拥有自己的精装修、园林建设单位,物料业主通过集团采购方式购买,不仅可以保证物料的施工质量、,还可以降低成本。

3.3精装修基准企业成本管理方法

3.3.1准确定位

精装修项目的产品定位非常沉重。在对市场上的产品进行市场定位分析后,比较各地区房地产的精装修标准。该调查比较了装饰精美的房地产的优缺点,准确定位了房地产的精美装修标准。

3.3.2产品标准化

精装修工程产品标准化,室内公寓、精装修风格、装修材料基本相同,使得装修材料标准化,通过集团采购、或自己生产(如有条件),供应装修材料;和改造施工单位策略协议单位、或其自身,不仅可以保证材料、的施工质量,还可以降低成本。精装修项目的标准化将是房地产开发企业的核心竞争力。

3.3.3客户敏感点分析

精装修工程的成本是客户关注的重点投资。低关注的地方只能用作基本配置。 “在最前沿使用了良好的钢材”。在大厅、电梯厅、走廊、俱乐部、客厅、厨房浴室按键配置,增强亮点,同时其他区域可以基于保证样式、简化基本配置,避免容量过大,无亮点,节省更多成本。

4提高精装修工程造价管理能力的建议

4.1精装修模型第一

精装修模型首先,样板房为早期销售服务,而对于精装修项目,实物交付样板房是有意义的,物理样板房尽可能在实际建筑中,将设计各种类型的、施工过程这个问题反映在大规模改造后期的大规模返工中。、是不合理的。物理模型室不仅可以反映设计是否合理。、成本是可控的。、营销承诺实用,可以指导精装修施工、为批量工程装修做漏水和填充,并通过营销实体感受,反馈模型室的装修效果组织客户的感受和意见,准备提前交接的计划,并在交付建筑物时避免不可预测的情况。4.2装饰风格尽可能简单、亮点亮点

简约的装修风格不仅具有很高的市场接受度,而且给客户提供了自由的空间,装修容易构建,突出了亮点。装修项目的成本注重顾客的注意力。在大厅、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房浴室按键配置,室内设计突出几个亮点,而其他区域可以基于保证样式、简单基本配置,避免过度容量、无亮点,节省基于质量保证的成本。 4.3尽快设计干预、讨论精装产品的标准化、第一平面后立面和园林设计模式

精装设计尽早参与。在基本确定建筑物的布局时,涉及精细装饰设计,避免大量的拆卸和改造,以便在后期满足精装效果,导致后期成本增加;考虑到装饰效果,选择的硬质材料类型不应太多。建筑和采购难以使用稀缺材料。同时,施工实践尽可能简单。、已经成熟,避免了构造过程中的不一致,并且构建成本以、为代价进行了更改。

精装产品标准化讨论室内型、精装修风格、装修材料基本相同,标准装修材料可通过集团采购提供、区域采购,既保证质量,又降低成本。标准化产品还可以缩短开发周期并减少设计变更。

探索第一架飞机,立面和花园的布局,、外观新颖性、和花园式统一设计图案,突破立面,然后飞机的立面必须是、单位跟随立面(不必去、花园风格不一定是与立面协调的设计模式。

这样,一旦第一平面后立面和花园的精装标准化产品形成,我们公司的核心竞争力将得到加强。

4.4加强团购0.61776区域采购、培训策略精装修施工单位

集团采购、区域采购是确保材料质量的有效手段,为改造项目、降低成本。该项目将与装修效果有关、等级入口门、楼、衣柜、柜、电器分包,卫生洁具、水龙头、锁甲,进门、柜、电器、卫生洁具、水龙头、锁是区域采购此外,涂层、开关面板、空调、内墙砖选择组购买。集团采购、区域采购既可以降低成本,又可以控制产品质量,保证装修效果,还可以满足不同项目的等级要求。在供应精装修项目材料方面,集团采购的、区域采购项目也得到了加强,如木地板、衣柜。建立战略合作伙伴评估标准体系,增加流程评估和后评估。通过消除、引入机制,引入精细装饰工程的战略合作伙伴,根据评估系统建立健全的管理模式和方法,培养和管理战略合作伙伴。 。

4.5流程管理是确保装修质量的关键

进程管理涉及计划、进度、质量、进程、成品保护管理,相对于进程和成品保护,计划、进度、质量管理要容易得多。

过程管理的难点在于大量的施工单位,协调成本高昂。例如,在一般合同招标中,地面、墙面、天花板灰涂抹一般都包含在一般封装的范围内,而一般封装工程则是针对墙面、天花板灰涂抹平整验收规范。标准低于精装修抹灰水平,这导致精装修单元还需要拆除总包装单元施工的、天花板抹灰部分,重新??调节找平,并部分使木龙骨、石膏板找平,因此在整个包装中,在招标时,墙面、可以涂抹并平整到精细装饰结构的范围内。另外,在精装修施工天花板之前,空调设备、管道应到位,所以空调施工单位应至少提前一个月进入场地;在精装修施工墙前,一般包装单元的防水单元、坐垫应采用地板采暖。完成后,在冬季,首先将门窗单元放置在模板玻璃上,并加热房间以确保表层材料的施工温度。

成品保护是精装修工程施工管理中的难题。由于许多建筑单元在一个工作面上同时运行,因此在成品被销毁后不可避免地找不到负责任的单元。因此,成品保护必须投入更多的人力和成品。保护包括在奖惩措施中,精装修施工单位负责对成品的统一保护。施工结束后,单位交给精装修施工单位进行管理。地板上的精装修施工单位、衣柜、柜子、电器及其他分包单位成品的统一保护,以杏耀平台注册及施工进出的详细记录,一旦成品被销毁,相应的单位即可追查。

可视化流程、成品保护管理是精装修工程流程管理的重点,良好的流程、成品保护管理可以保证装修质量。

4.6加强精装修工程的成本研究

我公司精装修项目的管理水平有待提高。从设计能力、项目管理和控制能力、成本管理能力尚未形成标准化。一个项目尚未形成集中优势,与兴和湾、绿城相比仍有差距。加强与精装精装项目、、的交流,特别是兴和湾、绿城等精装龙头企业,并借鉴一些成熟的研究成果。5结论

精装修工程的成本管理是精装修项目管理的核心要素。为提高项目利润、,提升市场竞争力,有必要提高精装修工程的成本管理水平。只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势,合理的控制成本才能在竞争中占有优势。通过精细装饰模型在精装修工程造价管理中的应用,装修风格尽可能简单。、突出显示了亮点。设计尽早参与。、讨论精装产品标准化设计模式、第一平面后立面和花园,加强集团采购、区域采购、培训战略精装修施工单位,工艺管理是保证装修质量,加强精装修工程造价的关键上述研究和研究,精装修工程的成本管理必将上一个新台阶,必将走在行业的前列。


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